ما يتضمنه نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
يتضمن تفاصيل نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها 6 فصول اساسية للنظام ، ولكل فصل يتعلق بجزئية معينة لاحكام النظام ، فمثلا الفصل الاول يختص بتعريفات والفصل الثاني يتناول جزئية الخاصة بفرز العقارات
اما الفص الثالث فيختص باحكام تملك العقارات ، والفصل الخامس يتعلق بالادارة والصيانة اما عن الفصل السادس والاخير يتناول الاحكام الختامية
تفاصيل فرز العقار في نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
يتناول الفصل الثاني من النظام كل ما يخص فرز العقار ويمكن تفصيل البنود الخاصة بتلك الجزئية بشرح مفصل للمواد من ( المادة الثانية – المادة الرابعة ) كالتالي :
- يحق لكل مالك للارض معه صك يخضع للمتطلبات النظامية والشرعية ان يقوم بالبناء عليه وتم فرز الوحدات بشكل مستقل مع اصدار صك عقاري خاص بكل وحدة تم فرزها بحسب الاجراءات النظامية المعتمدة
- يتم ترقيم الوحدات العقارية التي تم فرزها في العقار المشترك بشكل تسلسلي بحي ثلا يتم تكرار الرقم لوحدتين مختلفتين سبق فرزهما لنفس العقار المشترك ذاك
- بعد موافقة الجمعية العامة وموافقة المرتهن – في حالة وجوده – ان يتم اعادة خطوات فرز الوحدات العقارية للعقار المشترك او اي جزء منه او تغيير استخداماته ، مع العلم ان ذلك لا يخل بحق المتضرر للجوء الى المحكمة المختصة بالامر
- لابد من تعديل مخطط العقار المشترك بما يتناسب مع اعادة الفرز عند تغيير الاستخدام بعد موافقة الجهات المعنية على الامر
- في جالة حدوث اي تغيير على العقار المشترك ، فيكون الملاك شركاء وينتج عن ذلك تغيير نسبة المساحة للوحدة العقارية المفرزة بالنسبة الى اجمالي مساحات الوحدات العقارية المحددة داخل الوثيقة التي تم اصدارها باعتماد وتوثيق هيئة الفرز
- يمكن الاتفاق على خصة المالك بعد حدوث التغيير على الوحدات العقارية المفرزة او مساحتها مع الاخذ في الاعتبار قيمة الوحدة العقارية ككل
- تعتبر هيئة الفرز هي المسئولة عن اعتماد الفرز او عمل اعادة له وفق اجراءات اللائحة الموضحة لذلك ، ويتعين على الهيئة اسناد تلك الانشطة الى القطاع الخاص فيما يخص ذلك
تفاصيل تملك العقار في نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
اما عن احكام التملك للعقارات والتي تضمنها النظام فهي تبدأ من المادة الخامسة وصولا الى المادة الحادية عشر ، وفيها يتم تناول كل ما يخص تملك الوحدات العقارية وما يترتب على ذلك مثل :
- لابد من تضمين اسماء اصحاب الحصص العينية والنقدية في عقد السراكة وذلك في حالة بناء عقار مشترك ، بالاضافة الى اضافة اوصاف الارض الخصصة للبناء مع توضيح رقم صك الملكية وتاريخ اصداره وجهة الاصدار ، مع اثبات كل ما يتعلق بحقوق الشركاء والتزاماتهم
- يمكن تقاسم الحصص المشاعة للشركاء المشتركين في عقار ، ويتم تخصيص كل منهم بوحدة عقارية مفرزة او اكثر من ذلك ، وان لم يتم الاتاق بالتراضي بينهم فيمكن لطالب الحق اللجوء الى المحكمة المختصة بالامر
- لابد من الافصاح من قبل مالك العقار عن الوحدة العقارية التي تم فرزها بجميع معلوماتها وتفاصيلها وملاحقها في بيان مخصص يوضح ايضا جميع الحقوق والالتزامات المرتبطة بالوحدة العقاري
- يجب ان يتضمن بيان العقار المفرزوصف كافي ومفثل بكل ما يحتويه العقار ونظام ادارته وملكيته ، مع ضرورة توضيح للمشتري بأي تغيير يطرأ على تلك التغيرات في الوقت الذي يسبق تاريخ ابرام العقد ، على انه لابد ان يتم الاخذ في الاعتبار ان تلك المعلومات جزء لا يتجزأ من عقد البيع
- في حالة كان البيان لا يشمل جميع المعلومات التي لابد من الافصاعنها بموجب هذا التظام فيحق للمشتي ان يقوم بفسخ العقد في مدة لا تتعدى 30 يوم من تاريخ توقيع عقد البيع او من تاريه علمه بتلك المعلومات
- تعتبر المعلومات التي لابد من الافصاح عنها جوهرية ويحق للمشتري فيها الاعتراض عندما يترتب على احفاءها الحاق الضرر بالمشتري او ان تكون الوحدة العقارية غير صالحة للانتفاع ، مع عدم تحمل المشتري اي تكاليف تنتج عن التراجع عن العقد في تلك الحالة
- يعتبر الملاك للوحدات العقارية المفرزة مشتركون في ملكية الاجزاء المشتركة ، واذا كان هناك اكثر من مالك للوحدة العقارية التي تم فرزها فإنهم جميعا شركاء في الشيوع ، وللملاك الشركاء الاتفاق على غير ذلك في حالة رغبتهم والاتفاق
- تعتبر الحواجز الجانبية والحوائط والارضيات والاسقف الواقعة بين وحدتين عقاريتين مفرزتين هي ملكية مشتركة ماداما ملتصقتين ولا تفصل بينهما فاصل انشائي
- لا يحق لاي مالك ان يستخدم الملكية المشتركة تلك فيما يلحق الضرر بالمالك الآخر او باقي الملاك ، على ان تكون تلك الاجزاء المشتركة ملكا مشتركا مادام لم يتم الاتفاق على غير ذلك
- تعتبر حصة كل مالك من الاجزاء المشتركة جزء مشاع مادام هذا الجزء لا يقبل القسمة ، ويتم الحقا الوحدة العقارية التي تم فرزها تمام في التصرفات النظامية التي تخص الوحدة ، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك
- بالنسبة لحصة كل مالك في الاجزاء المشتركة فيتم حسابه على اساس ما يعادل نسبة مساحة الوحدة العقارية المفرزة بالنسبة الى اجمالي مساحة الوحدة الاجمالية في الوثيقة المعتمدة من قبل هيئة فرز الوحدات العقارية او من خلال الرخصة العقارية للبيع على الخارطة ، ويمكن الاتفاق ايضا في ذلك
- يتم التصرف في الوحدة العقارية التي تم فرزها باعتبارها مستقلة بذاتها بعيدا عن الوحدة الاخرى او التصرف في بعضها ايضا
- يتم الاستفادة والانتفاع من الوحدة العقارية التي تم فرزها مادام ذلك لا يتعارض مع الاستعمال الاساسي المخصص لها من قبل المالك
- لا يمكن ان يغلو المالك في حق الانتفاع من وحدته العقارية بما يتعارض مع الحق في الاضرار بجار ، ولا يمكن في تلك الحالة ان يرجع على جاره في مضار الجوار المعروفة
- لابد في تلك الحالة ان يطلب الجار ان يتم ازالة تلك الاضرار التي تتجاوز الحد المألوف ، مع الاخذ في الاعتبار الآداب العامة والعرف بالاضافة الى طبيعة العقار وموقعه وتحديد الوحدة المقصودة وموقعها من الاخرى والغرض الموضوع لها
- لا يجوز بأي شكل ان يقوم مالك الوحدة العقارية المفرزة ان يقوم بعمل من اثره ان يضر بالهيكل الانشائية او الخارجي في الواجهات ، او ان يقوم باستخدام الاجزاء المشتركة الا للغرض الذي خصصت من اجله ، وكذلك لا يسمح باشغالها بأي عوائق ينتج عنها سوء الاستخدام
- في حالة اقتضت الحاجة الى نزع ملكية العقار بسبب المصلحة العامة او النزع لجزء واحد من العقار المشترك ، فيتم تعويض المالك بقدر نسبة ما ملكه من العقار في الاساس ، ويكون التعويض لمن نزع منه العقار المفرز او جزء منه فقط
- عندما يتم اجراءات نقل الملكية فلابد ان تتم امام الجهات المختصة بتوثيق تلك النوعية من العقود والاقرارات ، مع اصدار الصكوك التي تتعلق بالامر بناء على الاجراءات النظامية المحددة لها
تفاصيل ادارة العقار في نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
اما فيما يخص ادارة العقارات المفرزة فتتضمن احكام النظام ونوده هذه الاجراءات وما يتعلق بها من ضوابط ويشمل ذلك الفصل الخامس المتعلق بالادارة الصيانة والذي يشمل المواد ابتداء من ( المادة 26 – المادة 30 ) كالتالي :
- فيما يتعلق بتكاليف الصيانة للاجزاء المشتركة وادارتها فيتم الاشتراك بين المالك بنسبة متفاوتة تحدد بناء على نسبة الملكية للوحدة الفرزة من اجمالي مساحة الاجمالية للعقار المشترك
- يمكن ان تختلف قيمة المساهمة من مالك الى آخر تبعا للتكاليف المقررة تباع لنوعية الاستخدام للوحدة العقارية اذا كانت بالفعل ضمن عقار متعدد الاستخدامات
- بعد الحصول على موافقة جمعية الملاك يمكن لأي مالك ان يقوم بتحسين نفقته للانتفاع بالاجزاء المشتركة او جزء منها على شرط الا يغير ذلك من نوعية غرضها او استخدامها وكذلك بما لا يلحق الضرر بالملاك الآخرين
- بالنسبة للوحدة العقارية المفرزة اذا احتاجت للصيانة فلابد ان يقوم المالك بنفسه على ذلك وان لم يكن ينتفع بها وذلك بغرض عد الحاق الضرر بالعقار المشترك ككل ، ويشترط الا يقوم بالحاق الضرر بالعقار المشترك حتى وان كانت تلك الصيانة داخل وحدته الخاصة
- في بعض الحالات الضرورية يتحتم عمل اشغال داخل الوحدة العقارية للحفاظ على سلامة العقار المشترك ككل ، سواء لتحسين الانتفاع بالعقار او صيانته ، فلا يجوز لأي مالك الاعتراض على ذلك
- يتم فيما بعد اعادة الوحدات العقارية ال ما كانت عليه في السابق بمجرد الانتهاء من تلك الاعمال ، ولاي مكن ان يتم تحميل تلك التكاليف على المالك مع الاعتماد على احكام اللائحة فيما يتعلق هذا الامر
- تعتبر جمعية الملاك هي المسئولة عن ادارة العقار المشترك وذلك وفقا للضوابط ولائحة هذا النظام
- اذا تضرر العقار المشترك بشكل جزئي فلابد ان يقوم المالك باضلاحع بما يتم الاقرار به من قبل الجمعية العامة ، مادام لم يتم الاتفاق على غير ذلك
- في حالة هدد العقار المشترك يتم ترك القرار للجمعية العامة فيما تراه مناسبا ، وان لم تيم الوصول الى حل يرضي جميع الاطراف يتم رفع الامر الى المحكمة المختصة لحل الاشكال
- لا يمكن ان يتم اجراء اي تغيير في شكل العقار من الخارج مادام مشتركا الا بعد اذخ الموافقة من الجمعية العامة
- عند القيام بأي اجراء يترتب عليه زيادة في قيمة العقار المشترك فلابد من الحصول اولا على موافقة الجمعية العامة قبل اتخاذ اي اجراء
- يتم ذلك بناء على نفقة المالك الطالب للاجراء ولابد ان يكون على اساس ما تضعه الجمعية من ضوابط وشروط ، مع الالتزام بالتعويضات وما يتناسب مع مصلحة الملاك بشكل عام
اهمية نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
- تنظيم العلقة بين ملاك العقارات وشاغلي الوحدات العقارية ذات الملكية المشتركة
- تطوير الانظمة المتعلقة بالملكية المشتركة وفق اللوائح وتنظيم الخدمات والمرافق والمجمعات المعنية بذلك
- يحمل دورا تثقيفيا وتوعويا لكل الاطراف بغرض ضمان الحقوق وتحسين حق الانتفاع وتعزيز ثقافة العيش بنظام الشراكة
- تفعيل القطاع العقاري بشكل نظامي وفاعل في تنمية اقتصاد الوطن لدعم الناتج المحلي
- حوكمة العلاقة بين كافة الاطراف المختصة بالشراكة
- رفع مستوى جودة تجربة الملكية المشتركة
- زيادة كفاءة الخدمات ف الوحدات العقارية ذات المالكية المشتركة
- حفظ حقوق جميع الأطراف من الملاك والمطورين بما يعطي فرصة كبيرة للمكاتب الهندسية للتطوير
نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها pdf
يمكن الاطلاع على اللائحة التنفيذية الخاصة بنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها عن طريق هذا الرابط